Usucapião: tenho o imóvel há anos e não tenho a escritura

Quando o tempo de posse vira propriedade

A usucapião reconhece como dono quem age como dono há muito tempo. Não basta morar ou plantar: a ocupação precisa ter três características, todas juntas, durante todo o período.

• Como dono. Você cuida, reforma, paga as contas e decide sobre o imóvel, e todo mundo em volta o vê como seu
• Sem interrupção. A ocupação não parou no meio do caminho
• Sem oposição. Ninguém foi à Justiça para tirar você de lá nesse período

Algumas situações parecem posse, mas não contam para a usucapião, por mais anos que durem:

Quanto tempo é preciso

O prazo muda conforme o tipo de imóvel, o uso que você faz dele e os papéis que existem. Vale o menor prazo em que o seu caso se encaixar.

• Quinze anos para qualquer imóvel, mesmo sem papel nenhum
• Dez anos quando você mora no imóvel ou fez nele obras, plantou ou criou animais, ou quando tem um papel de compra e acreditava, de boa-fé, que o negócio valia
• Cinco anos para terra no campo de até cinquenta hectares, onde você mora e que torna produtiva com o seu trabalho ou o da sua família, desde que não seja dono de outro imóvel
• Cinco anos para casa ou terreno na cidade de até duzentos e cinquenta metros quadrados, onde você mora, desde que não seja dono de outro imóvel
• Dois anos para o imóvel na cidade, de até duzentos e cinquenta metros quadrados, que era do casal, quando o outro abandonou o lar e você ficou morando nele, sem ter outro imóvel

O prazo de cinco anos na cidade e o de dois anos só podem ser usados uma vez na vida. E o tempo de quem estava antes pode ser somado ao seu: o herdeiro continua a posse do falecido, e quem comprou a posse de alguém acrescenta o tempo dessa pessoa.

Dois caminhos: o cartório e a Justiça

No cartório, quando ninguém se opõe. O pedido é feito no registro de imóveis da cidade onde o imóvel fica, por meio de advogado, e reúne:

1. A ata do tabelião. Feita no cartório de notas, registra o tempo da sua posse com documentos, fotos e o relato de testemunhas.
2. A planta e o memorial do imóvel. Feitos por engenheiro, agrimensor ou arquiteto, com as medidas e as divisas. Quem assina junto, o dono registrado e os vizinhos de divisa, simplifica o pedido.
3. As certidões e a prova da posse. As certidões do fórum da cidade do imóvel e da cidade onde você mora, e os papéis que mostram a origem e o tempo: impostos, contas, recibos, contratos.

O cartório avisa quem não assinou a planta, e quem não responde em quinze dias é tratado como se tivesse concordado. Também avisa a prefeitura, o Estado e a União, e publica um edital para qualquer interessado. Se tudo estiver em ordem e ninguém apresentar uma objeção séria, o imóvel é registrado em seu nome, com matrícula própria se ainda não tiver.

Na Justiça, quando alguém se opõe, quando faltam documentos ou quando o cartório recusa o pedido. A recusa no cartório não impede o processo, que costuma ser mais demorado.

Quando o caminho é outro

Comprou, pagou e o vendedor não passa a escritura. Com o contrato, a prova do pagamento e o imposto da transmissão pago, dá para pedir a transferência forçada do imóvel, que desde 2022 também pode ser feita no cartório. O vendedor é chamado e, se não assinar em quinze dias, o registro sai em nome do comprador. Não depende de tempo de posse.

O imóvel era de alguém da família que faleceu. O caminho, em regra, é o inventário, que também pode ser feito no cartório quando os herdeiros estão de acordo. Veja Inventário no cartório. A usucapião entre herdeiros só cabe em casos excepcionais, com posse exclusiva de quem age como dono, e não pela simples tolerância da família.

O que fazer agora

1. Peça a certidão do imóvel. No registro de imóveis da cidade. Ela mostra em nome de quem o imóvel está, ou se ele nem tem registro.
2. Junte a prova do tempo. Carnês de IPTU ou ITR, contas de luz e água, notas de material de construção, fotos antigas com data, cadastro da propriedade rural.
3. Anote quem são os vizinhos de divisa. A assinatura deles na planta encurta o caminho no cartório.
4. Cuidado com o que assina. Papel dizendo que você ocupa o imóvel por permissão de alguém, ou que reconhece outra pessoa como dona, pode apagar anos de posse.
5. Converse antes de fazer acordo. Se o dono do registro aparecer, fale com um advogado antes de aceitar qualquer proposta.

O que reunir antes de falar com um advogado

• A certidão do imóvel no registro de imóveis, se houver
• Carnês de IPTU ou ITR, de preferência dos anos mais antigos
• Contas de luz, água ou telefone no endereço do imóvel
• Contratos, recibos ou qualquer papel de compra, cessão ou doação
• Fotos antigas, notas de obras e o cadastro da propriedade rural, se for terra
• O nome e o contato dos vizinhos de divisa e de quem pode contar a história do imóvel

Como funciona quando você chama

São três passos, e nenhum deles obriga você a nada.