Arrendamento e parceria rural: prazo, preço, renovação e venda da terra

Arrendamento ou parceria

Os dois contratos entregam a terra para outra pessoa trabalhar, mas dividem o risco de jeitos diferentes:

• No arrendamento, quem planta paga ao dono um preço combinado, que não depende de como foi a safra
• Na parceria, o dono e o parceiro dividem a produção e os riscos: a quebra da safra, a força maior e a variação do preço. O dono fica com uma parte do que for colhido, e a lei limita essa parte

As regras que valem mesmo sem contrato escrito

• O acordo pode ser de palavra. As regras mínimas da lei valem do mesmo jeito, e qualquer um dos dois pode exigir que ele vá para o papel
• Prazo mínimo de três anos para lavoura temporária, como soja, milho e trigo, e para toda parceria
• Cinco anos para lavoura permanente e para criação de gado, e sete para floresta plantada
• Sem prazo combinado, o arrendamento conta como de três anos
• O fim é sempre depois da colheita. Se a colheita atrasar por força maior, o prazo se estende até ela terminar
• Subarrendar, ou passar a terra para outra pessoa, só com autorização expressa do dono
• Os direitos de quem arrenda não podem ser renunciados no contrato. A cláusula que tira um desses direitos não vale

O preço

A lei manda fixar o preço do arrendamento em dinheiro. O pagamento pode ser feito em produto, pelo preço corrente no mercado local na data do pagamento, nunca abaixo do preço mínimo oficial.

O preço do arrendamento também tem teto: não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, com as benfeitorias. No arrendamento de só uma parte da terra, escolhida para exploração intensiva, o teto sobe para 30%.

Na parceria, a parte do dono tem limite conforme o que ele coloca no negócio:

• 20% quando entra só com a terra nua
• 25% com a terra preparada
• 30% com a terra preparada e moradia
• 40% com casa, galpões, cercas e as demais benfeitorias básicas
• 50% quando entra também com máquinas, sementes e animais de tração

A parceria pode fixar de antemão a parte do dono em sacas, desde que, no fim do contrato, a conta seja ajustada pela produção de verdade.

Renovar, retomar ou sair

• Quem arrenda tem preferência para renovar, nas mesmas condições oferecidas por outro interessado. O dono deve avisar até seis meses antes do fim, mostrando as propostas que recebeu
• Sem esse aviso por escrito, o contrato se renova automaticamente
• O dono pode retomar a terra no fim do prazo para trabalhar nela ele mesmo ou por um descendente, desde que avise até seis meses antes
• Os avisos vão por carta do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca da terra, ou pela Justiça
• As melhorias necessárias e úteis, como cerca, galpão e poço, devem ser pagas ao fim do contrato. Enquanto não forem pagas, quem arrenda pode continuar na terra
• Se o dono falece, o contrato continua com os herdeiros. Se quem falece é o arrendatário que trabalhava com a família, o contrato segue com outro membro da família que continue o trabalho

Quando a terra é vendida

• Quem arrenda tem preferência para comprar, nas mesmas condições oferecidas ao comprador. O dono deve avisar, e o arrendatário tem 30 dias para responder
• Sem o aviso, o arrendatário pode depositar o preço e ficar com a terra, se pedir em até seis meses do registro da venda na matrícula
• Com mais de um arrendatário na mesma terra, a preferência vale para a compra da área inteira
• A venda não encerra o arrendamento. O comprador assume o contrato até o fim

Quando o contrato pode acabar antes

O dono só pode pedir a terra de volta antes do prazo em casos previstos na lei, entre eles:

• Falta de pagamento. Mesmo assim, quem arrenda pode pagar o atrasado no próprio processo e evitar a saída
• Subarrendar ou emprestar a terra sem autorização do dono
• Dano à terra ou à lavoura por culpa de quem arrenda
• Mudar o uso da terra ou abandonar o cultivo

O que fazer agora

1. Ponha o acordo no papel. A área, a matrícula, o prazo, o preço em dinheiro e a forma de pagamento, e quem paga o quê.
2. Marque no calendário a data seis meses antes do fim. É o limite para os avisos de renovação e de retomada.
3. Guarde os comprovantes. Recibos, transferências e as notas da safra entregue ao dono.
4. Combine por escrito antes de construir. Cerca, galpão e poço: quem paga e como fica no fim do contrato.
5. Se a terra for posta à venda, não deixe passar os 30 dias. É o prazo para dizer que quer comprar.

O que reunir antes de falar com um advogado

• O contrato, ou as provas do acordo de palavra
• A matrícula da terra
• Os comprovantes de pagamento do arrendamento ou da parte da produção
• Os avisos trocados, por carta, cartório ou mensagem, com as datas
• As notas e fotos das melhorias feitas na terra
• Se a terra foi vendida, a data e o registro da venda